4 Fragen zu Verpachtung

Liebhaberei bei Vermietung und Verpachtung bezieht sich auf eine Tätigkeit, die nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung ausgeübt wird. Im steuerlichen Kontext bedeutet das, dass die Einnahmen und Ausgaben aus dieser Tätigkeit nicht in die Steuerberechnung einfließen. Das Finanzamt prüft, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, indem es die langfristige Rentabilität der Vermietung oder Verpachtung analysiert. Wenn über einen längeren Zeitraum keine Gewinne erzielt werden und keine Aussicht auf zukünftige Gewinne besteht, kann die Tätigkeit als Liebhaberei eingestuft werden. In diesem Fall sind die Verluste steuerlich nicht absetzbar.

Um eine Prognose für Vermietung und Verpachtung zu erstellen, kannst du folgende Schritte befolgen: 1. **Einnahmen schätzen:** - **Mieteinnahmen:** Berechne die erwarteten Mieteinnahmen basierend auf aktuellen Mietverträgen und Marktmieten. - **Zusätzliche Einnahmen:** Berücksichtige mögliche zusätzliche Einnahmen wie Nebenkosten, Parkgebühren oder Einnahmen aus Werbung. 2. **Kosten schätzen:** - **Betriebskosten:** Schätze die laufenden Betriebskosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer. - **Finanzierungskosten:** Berücksichtige Zins- und Tilgungszahlungen für eventuelle Kredite. - **Abschreibungen:** Plane die Abschreibungen für das Gebäude und eventuelle Einbauten ein. 3. **Marktanalyse:** - **Marktentwicklung:** Analysiere die Marktentwicklung und berücksichtige mögliche Veränderungen in der Nachfrage und den Mietpreisen. - **Wettbewerb:** Berücksichtige die Konkurrenzsituation und mögliche neue Angebote auf dem Markt. 4. **Risiken bewerten:** - **Leerstandsrisiko:** Schätze das Risiko von Leerständen und deren mögliche Dauer. - **Mietausfallrisiko:** Berücksichtige das Risiko von Mietausfällen und die Bonität der Mieter. 5. **Szenarien erstellen:** - **Best-Case-Szenario:** Erstelle eine optimistische Prognose basierend auf positiven Annahmen. - **Worst-Case-Szenario:** Erstelle eine pessimistische Prognose basierend auf negativen Annahmen. - **Realistisches Szenario:** Erstelle eine Prognose basierend auf den wahrscheinlichsten Annahmen. 6. **Prognosemodell erstellen:** - **Tabellenkalkulation:** Nutze eine Tabellenkalkulation (z.B. Excel), um die Einnahmen und Ausgaben über den Prognosezeitraum zu erfassen und zu berechnen. - **Cashflow-Analyse:** Erstelle eine Cashflow-Analyse, um die Liquidität über den Prognosezeitraum zu überwachen. 7. **Regelmäßige Überprüfung:** - **Aktualisierung:** Überprüfe und aktualisiere die Prognose regelmäßig basierend auf tatsächlichen Entwicklungen und neuen Informationen. Durch diese Schritte kannst du eine fundierte Prognose für Vermietung und Verpachtung erstellen, die dir hilft, finanzielle Entscheidungen zu treffen und Risiken zu managen.

Nach einem Notartermin, bei dem ein Grundstücksvertrag beurkundet wurde, hängt die Wartezeit bis zur Verpachtung des Grundstücks von verschiedenen Faktoren ab. In der Regel sind folgende Schritte zu beachten: 1. **Eintragung ins Grundbuch**: Der notarielle Vertrag muss beim Grundbuchamt eingereicht und die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden. Dies kann je nach Auslastung des Grundbuchamts mehrere Wochen bis Monate dauern. 2. **Auflassungsvormerkung**: Oft wird zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den neuen Eigentümer schützt, bis die endgültige Eintragung erfolgt ist. In vielen Fällen kann bereits nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung mit der Verpachtung begonnen werden, da diese Vormerkung den neuen Eigentümer rechtlich absichert. 3. **Vertragliche Vereinbarungen**: Es ist wichtig, die vertraglichen Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag zu prüfen. Manchmal gibt es Klauseln, die bestimmte Handlungen, wie die Verpachtung, erst nach der endgültigen Eintragung ins Grundbuch erlauben. Insgesamt kann die Wartezeit variieren, aber in vielen Fällen ist es möglich, das Grundstück nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung zu verpachten. Es ist ratsam, sich mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt abzustimmen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine Kategorie von Einkünften, die im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt sind. Sie umfassen alle Einnahmen, die durch die Überlassung von unbeweglichem Vermögen (wie Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen) sowie von Rechten (wie Erbbaurechte) erzielt werden. Hier sind die wichtigsten Punkte: 1. **Einnahmen**: Dazu gehören Mieteinnahmen, Pachteinnahmen und sonstige Entgelte, die für die Überlassung des Vermögens oder der Rechte gezahlt werden. 2. **Werbungskosten**: Das sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder Verpachtung stehen und steuerlich abgesetzt werden können. Beispiele sind: - Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden - Abschreibungen auf das Gebäude - Instandhaltungs- und Reparaturkosten - Verwaltungskosten - Versicherungsbeiträge 3. **Ermittlung der Einkünfte**: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden ermittelt, indem die Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Das Ergebnis ist der zu versteuernde Betrag. 4. **Steuerliche Behandlung**: Diese Einkünfte werden im Rahmen der Einkommensteuererklärung angegeben und unterliegen der persönlichen Einkommensteuer des Vermieters oder Verpächters. 5. **Besonderheiten**: Es gibt spezielle Regelungen, z.B. für die Vermietung an nahe Angehörige oder für die Nutzung von Ferienwohnungen. Weitere Informationen und detaillierte Regelungen finden sich im Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere in den §§ 21 ff. EStG.