Hausverkauf ohne Straßenanbindung: Wer zahlt die Baulast, Verkäufer oder Käufer?

Ob Verkäufer oder Käufer die Baulastkosten trägt, hängt von der vertraglichen Vereinbarung und den örtlichen Gebührenregeln ab.

Eine automatische Regel „Beim Hausverkauf zahlt immer der Käufer“ gibt es hierfür nicht. Entscheidend ist insbesondere, ob der Verkäufer eine rechtlich gesicherte Zuwegung schuldet oder der Käufer die noch erforderliche Absicherung ausdrücklich übernimmt. Nach § 433 BGB muss der Verkäufer grundsätzlich frei von Sach- und Rechtsmängeln leisten.

Gebühren und Kostenverteilung unterscheiden

• Gegenüber der Behörde: Maßgeblich sind die örtlichen Gebührenregeln und eine mögliche Kostenübernahmeerklärung. Beispielsweise verlangt Remscheid diese Erklärung vom Antragsteller; Wiesbaden nennt grundsätzlich den Begünstigten als Kostenträger. Der Eigentümer des belasteten Nachbargrundstücks muss also nicht automatisch bezahlen.
• Zwischen Verkäufer und Käufer: Im notariellen Kaufvertrag sollte ausdrücklich stehen, wer die Sicherung der Zufahrt veranlasst und bezahlt. Verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe mit gesicherter Zuwegung, ist das eine andere Ausgangslage als eine ausdrückliche Übernahme der Beschaffung durch den Käufer. Ohne Prüfung des Vertrags lässt sich die Zahlungspflicht deshalb nicht zuverlässig zuordnen.
• Mögliche Entschädigung: Neben Behördengebühren kann eine vereinbarte Zahlung an den Nachbarn für dessen Zustimmung hinzukommen. Das ist ein eigener Kostenpunkt.

Eine Baulast allein reicht nicht

Eine Zufahrtsbaulast schafft für sich allein kein privates Wegerecht über das Nachbargrundstück. Für die dauerhafte privatrechtliche Absicherung ist regelmäßig zusätzlich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch sinnvoll.

Vor der Beurkundung sollten deshalb Notar und Bauaufsicht klären, welche Rechte bereits bestehen und welche fehlen. Im Vertragsentwurf sollten Kostenübernahme und Herstellung der gesicherten Zuwegung ausdrücklich zusammen geregelt werden.

Quellen:

• § 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag, Gesetze im Internet
• Baulasten eintragen und löschen, Landeshauptstadt Wiesbaden
• Kostenübernahmeerklärung für Eintragung oder Löschung einer Baulast, Stadt Remscheid
• Überfahrtbaulast und zivilrechtliche Verpflichtungen, BGH-Urteil vom 27. Juni 2025, Deutsches Notarinstitut